2024 年商业地产市场简析：供大于求，企业布局聚焦高能级城市

商业地产是用于商业目的的房地产，主要用于经商、办公、娱乐等商业活动。其核心特征是以商业目的使用，价值受到商业需求和市场租金的影响。

商业地产可分为写字楼、零售、工业和物流、多户型住宅、酒店和专用地产六大类，每类又可按不同特征进一步细分。

长期来看，我国经济基本面良好，消费市场韧性较强，商业地产市场仍存在发展空间，但企业发展模式正在逐渐转变。今年上半年，全国 300 城商办用地推出及成交面积总体平稳，但土地供需均处于近十年来的低位。国内消费市场延续恢复态势，商业街及商圈商铺租金小幅上涨，但涨幅较 2023 年下半年有所收窄。在市场供大于求的情况下，企业布局正在向人口吸引力强、产业经济发达、消费潜力大的高能级城市进一步聚焦。

当前商业地产开发商面临销售、融资、拿地、投资到投资回报率的全面下行压力。截至 2024 年一季度末，全国商业地产年化销售面积自 2012 年以来首度跌破 1 亿平方米，年化同比下降 27%。从区域上来看，一线城市群和成渝地区商业地产销售占全国比重则快速上升，而三四线城市商业企业经营业务持续收缩，当地居民消费能力相对薄弱，国内主要商业地产参与者正快速退出三四线城市商业地产市场。

2024 年商业地产开发商将逐步回归高能级城市业务，这与大城市居民购买力相对较高是匹配的。而业务下沉到相对能级较低的方案将难以获得支持，2024 年商业地产整体供大于求的状况难以改观，商业地产开发及运营仍可能处于收缩期。目前，商业地产投资月均减少的程度与 2012-2013 年相当，按此推算，2024 年商业地产投资完成额约为 1.07 万亿元，同比下降 15%。