存量房贷利率动态调整机制来了！你的房贷将有这些变化

近年来，新老房贷利差不断拉大，成为借款人关注的热点问题。自 11 月 1 日起，存量房贷利率迎来动态调整机制，正是为了从制度层面推动解决这一问题。该机制主要从哪些方面着手完善存量房贷利率定价？又将对借款人带来哪些影响？

想解决新老房贷利差拉大问题，首先要弄清楚导致利差拉大的关键点在哪里。

目前，我国绝大部分房贷利率以贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。也就是说，房贷利率定价取决于两方面：一个是每月对外公布一次的 LPR，另一个是借款人和银行签订合同时约定的加点幅度。

从 LPR 方面来看，尽管新老房贷的利率都会根据 LPR 调整而变化，但调整的时间不一样。

新发放房贷往往以当时已公布的最新一期 LPR 作为参考定价，而存量房贷则受制于合同约定的重定价日，只有到了重定价日才能调整。在个人住房贷款利率定价机制完善之前，借款人的重定价日一年只有一次。

2024 年 10 月 21 日，5 年期以上 LPR 下降 25 个基点至 3.6%。如果借款人的重定价日是 10 月 20 日，那他的存量房贷利率要等到 2025 年 10 月 20 日才能根据当时 LPR 调整情况重新确定。而新发放的房贷利率，可能很快就享受到这 25 个基点降幅带来的利好。

再从加点幅度来看，不论是新发放房贷还是存量房贷，加点幅度在合同期限内往往固定不变。

北京是目前仍有房贷利率下限的城市之一。去年 12 月，北京城六区首套房贷利率的最低加点是 10 个基点，今年 6 月则调整为减 45 个基点。这意味着，6 月新发放的房贷利率，仅加点幅度就较半年前下降了 55 个基点。

房贷合同期限普遍较长，大都是二三十年。固定的加点幅度无法反映借款人信用、市场供需等因素变化，一旦市场形势发生转变，容易造成新老房贷利差扩大。

据此，中国人民银行 9 月 29 日发布公告，明确完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关事宜。10 月 31 日，多家银行发布公告，进一步细化安排，主要从加点幅度调整和重定价周期调整两个方面，对浮动利率定价的商业性个人住房贷款进行优化完善。

此次调整后，重定价周期将如何改变？

根据近日多家银行发布的公告，自 11 月 1 日起，存量房贷借款人可与银行协商，重新约定重定价周期。新发放房贷借款人也可以自主选择重定价周期。调整后的重定价周期可选择 3 个月、6 个月或 12 个月。而此前规定，个人住房贷款利率重定价周期最短为 1 年。

山东济南市民焦先生在 2020 年 11 月贷款购买了一套住房，合同约定的重定价日是 1 月 1 日。今年以来，5 年期以上 LPR 已累计下行 60 个基点。按照之前规定，焦先生只能等到明年的 1 月 1 日才能享受到 LPR 下行带来的利好。

但如果他将重定价周期调整为 3 个月，则调整后的重定价日为 1 月 1 日、4 月 1 日、7 月 1 日、10 月 1 日，不用再苦等 1 年。1 年可以调整 4 次，焦先生可以更早享受到每次“降息”带来的红利。

要注意的是，在 LPR 下行周期内，重定价周期越短，借款人可越快享受到利率下行带来的利好；但在 LPR 上行周期内，借款人也将更早承受加息负担。

多家银行表示，同一笔贷款存续期内，客户仅可申请调整 1 次。借款人要综合考虑自身情况审慎决策，用好这一次选择权利。

11 月 1 日动态调整机制落地后，加点幅度又将如何变化？

对于加点幅度调整，借款人并不陌生，很多人已在 10 月底享受了银行批量调降利好。根据安排，绝大部分存量房贷利率调降至不低于 LPR 减 30 个基点，此次调整的就是加点幅度。

银行主动批量调降存量房贷利率固然省事，但非长久之计，需要进一步深化利率市场化改革，推出更加灵活的机制。

中国人民银行给出的解决办法是，当新老房贷利率偏离到一定幅度时，借款人可与银行自主协商，变更加点幅度。

此次多家银行明确，一旦新老房贷利率的加点幅度偏离高于 30 个基点，借款人就可以申请调整。

这成为触发调整的“门槛”，也是此次机制落地的关键之一。

要知道，如果偏离幅度过大，借款人心理有落差，可能增加提前还贷。如果偏离幅度过小，可能造成频繁重置合同，给银行业务办理带来更大压力。

不过，这个偏离幅度不能简单理解为新老房贷利率之间的差距，而是要看借款人房贷利率的加点幅度，与全国新发放房贷利率平均加点幅度之间的差距。

如果借款人对房贷利率加点幅度并不清楚，可以通过手机银行 App 或贷款经办行查询。

至于全国新发放房贷平均利率所对应的加点幅度，银行也给出了计算方式，涉及央行公布的上季度全国新发放房贷平均利率，以及当季 5 年期以上 LPR 的均值。

根据中国人民银行官网最新公布的数据，三季度全国新发放个人房贷加权平均利率为 3.33%，而当季 5 年期以上 LPR 均值为 3.85%，对应的加点幅度为 3.33%减去 3.85%，即减 52 个基点。

如果在此基础上偏离 30 个基点以上，即房贷利率的加点幅度高于减 22 个基点时，借款人可与银行协商，申请将加点幅度调降至减 22 个基点。

一旦达到调整“门槛”，借款人该如何申请调整？

多家银行表示，从 11 月 1 日后，符合条件的借款人需要主动向银行提出申请，银行审批通过后才能进行调整。借款人可通过手机银行、贷款经办行等提出调整申请。

工行明确表示，将不晚于 11 月 15 日开始受理重定价周期调整申请，客户可通过手机银行“贷款-房贷重定价周期调整”栏目申请调整重定价周期。审核通过后，新的重定价周期即日生效。