融资成本暴增 221.8%！建业地产增收不增利，千亿负债压顶

4 月 1 日，“河南王”建业地产（0832.HK）的多只境外美元债飘红，这与其前一日交出的 2020 年业绩报有关。

虽然 2020 年增收不增利，但在疫情的影响下已经算是相对稳健。值得注意的是，建业地产去年融资成本暴增 221.8%，是利润减少的重要原因之一。

1. 2020 年增收不增利 2020 年，对于房地产企业来说是充满考验的一年。这一年，疫情突至，全民经济生活遭遇停滞，房企签约销售、现金回款、融资放款等各个业务领域均受到极大影响。这一年，三道红线横空出世，各大房企的扩张大计陷入窘境。 3 月 31 日晚间，建业地产公布 2020 年度业绩，实现营业收入 433.04 亿元、归母净利润 18.02 亿元，同比分别增长 40.75%、-10.6%。这是近 3 年来，其业绩首次出现负增长。 建业地产在公告中表示，由于外汇远期合约、外汇期权合约及外汇掉期合约等衍生金融工具公平值变动所致。变动前，公司权益持有人应占溢利 24.14 亿元，同比增长 28.7%。 在去年疫情的干扰下，建业地产的业绩整体而言相对稳健，股民的看好也在二级市场充分体现。截至 4 月 2 日收盘，建业地产股价报 3.6 港元/股，涨 4.05%，总市值 106 亿港元。 销售规模方面，建业地产稳居千亿阵营。2020 年，建业地产实现销售额 1026.42 亿元，同比增长 1.5%，其中重资产销售额 683.39 亿元，同比下降 4.8%，完成全年目标的 85%。克而瑞数据显示，2020 年，建业地产行业排名（操盘榜）从 2019 年的第 27 位降至 34 位。 同期，建业地产实现毛利润 85.96 亿元，同比增长 7.4%，毛利率下降 6.1 个百分点至 19.9%。公司表示，受疫情影响，公司在部分城市采取去库存策略刺激销售，销售提价空间收窄。

2. “河南王”继续跑马圈地 1992 年成立的建业地产，是河南省首屈一指的开发商。2008 年 6 月 6 日在港交所主板上市，2019 年迈入千亿房企队伍。公司创始人为河南濮阳市濮阳县人胡葆森。 仔细观察可以发现，建业地产的布局大多都在河南省，它也因此被业内称为“河南王”。 截至 2020 年末，建业地产在建项目为 180 个，较 2019 年增加 29 个，25 个位于河南郑州，河南省其他城市共 152 个，海南省 3 个，这意味着其 98%在建项目均在河南省。 土储方面，去年建业地产新增储备建筑面积 918 万平方米。截至 2020 年年末，建业地产拥有土地储备建筑面积 5411 万平方米，其中权益建筑面积 4029 万平方米。 深耕河南省近 30 年，目前胡葆森已拥有建业地产（0832.HK）、筑友智造科技（0726.HK）以及建业新生活（9983.HK）三家港股上市公司。 值得一提的是，建业地产旗下负责轻资产代建的公司“中原建业”于去年 11 月启动分拆赴港上市。若中原建业在港交所上市，将成为胡葆森旗下第四家上市平台。 轻资产，正为建业地产不断注入新的生机。 今年前 3 个月，建业地产的重资产与轻资产合同销售额双双增长。重资产合同销售额为 107.62 亿元，同比增长 0.2%；轻资产合同销售额为 57.53 亿元，同比增长 111%。 五年前，胡葆森提出转型轻资产为主，表示将用 3 至 5 年时间，实现由房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型。那一年，同样对轻资产寄予厚望的还有他的东北同行王健林。 随着房地产行业相关政策不断出台，多家房地产企业先后分拆物业板块赴港上市。时至今日，轻资产已经成为了房地产大佬们的一道“护身符”。

3. 融资成本蚕食利润 转型轻资产，也有利于建立地产优化中长期债务结构。 根据贝壳研究院统计，建业地产剔除预收款后的资产负债率为 85.5%，较上年同期下降约 0.7 个百分点；净负债率为 56.8%，较 2019 年末下降约 7.4 个百分点；非受限现金短债比为 1.48，较上年同期下降约 0.33。 根据“三道红线”指标，建业地产的净负债率与现金短债比均符合“三道红线”标准，仅剩剔除预收款后的资产负债率一项未降至红线以下。 近年来，建业地产债务一路水涨船高。2015-2019 年，公司负债总额分别为 324.4 亿元、373.28 亿元、540.54 亿元、916.93 亿元、1313.65 亿元，2020 年公司负债总额上升到 1493.19 亿。 众所周知，在追求规模时，房企往往会加杠杆。负债规模的扩张除了带来债务风险外，还会令融资成本上升，导致利润被侵蚀。 债市观察注意到，建业地产 2020 年的融资成本由 2019 年的 3.95 亿元上升至 12.72 亿元，增幅高达 221.8%，蚕食了建业地产去年 70.59%的归属股东净利润。 2020 年上半年，建业地产的融资成本为 3.7 亿元，较 2019 年同期上升 60.87%。2019 年上半年融资成本 2.3 亿元，同比上升 40.2%，占当期净利润 50.83%。 对于去年融资成本大幅攀升，建业地产表示，一是汇率波动导致亏损约 6.13 亿元，二是去年优先票据总额增加导致利息支出增加。 为了偿还债务及其它，去年建业地产发行了 5 笔优先票据，本金 15 亿美元（约合人民币 98.43 亿元）。今年 1 月 7 日，建业地产发行了 2.6 亿美元优先票据，票面利率 7.5%，2025 年到期。 中指研究院数据显示，2021 年 1 月，内地房企海外债平均利率为 7.44%，同比下降 1.18 个百分点。可以看出，建业地产当月海外债的发行利率与平均水平较为接近。 随着建业地产的轻资产战略持续推进，重资产比重不断降低，公司抗风险能力提升。融资成本有望走低。 胡葆森曾在 2020 年年初提到：“未来三年是战略巩固期，但巩固期并不是停滞，而是要沉淀过去三年快速增长带来的问题，让财务指标更健康，让产品更完美，让服务体系更好，让组织能力更强。” 未来如何平衡规模、利润、负债三者的关系，期待建业地产的答案。你对建业地产 2020 年的答卷还满意吗？欢迎在文末留言。